URBANISMO
PEDRO PABLO FERNÁNDEZ GRAU – ABOGADO
En el ámbito urbanístico surge el derecho del propietario a percibir una indemnización de la Administración cuando ésta lleva a cabo una modificación del planeamiento, anulación de una licencia o la ocupación de un terreno, entre otras circunstancias. —
Sin perjuicio del régimen general de responsabilidad patrimonial de la Administración, por el que cualquiera tiene derecho a que se le indemnicen los daños que se le ocasionen por el funcionamiento normal o anormal de los Servicios Públicos, en el ámbito del urbanismo los propietarios tendrán derecho, en todo caso, a una indemnización en cualquiera de los siguientes supuestos:
Cambio de normativa
Cuando el Ayuntamiento modifica la ordenación territorial urbanística o cambia las condiciones de adjudicación de la obra, de forma que se produce una alteración de las condiciones establecidas para la ejecución de la urbanización, o bien, se alteran las condiciones de participación de los propietarios en el proceso urbanizador.
Para que el propietario tenga derecho a la indemnización es necesario que el cambio se produzca antes de que hayan transcurrido los plazos previstos en la normativa para el desarrollo de la urbanización. En el caso de que ya hubieran transcurrido, no por ello deja de tener derecho el propietario a que se le resarza, porque pudiera ser que las obras de urbanización no se hubieran llevado a cabo por causa imputable a la Administración. En este caso, los propietarios también podrán pedir una indemnización para el resarcimiento por los daños y perjuicios que les produzca el cambio de normativa.
El cambio de normativa puede dar lugar a que un determinado inmueble ya no cumpla con los nuevos parámetros urbanísticos. Nos encontraremos, entonces, ante una situación de fuera de ordenación, que ya explicamos en nuestro artículo La licencia de actividad en el Ayuntamiento de Madrid en inmuebles en situación de fuera de ordenación. Pues bien, esta nueva situación en la que se encuentra el inmueble por un cambio sobrevenido del planeamiento no hace surgir el derecho de su propietario a ser indemnizado porque no supondrá la necesidad de adaptarlo a los nuevos requisitos establecidos por la normativa. Es decir, no tendrá que realizar obra alguna de demolición o adaptación para, por ejemplo, rebajar la altura del edificio si ahora el número de plantas permitidas es inferior a las que se podían construir cuando se edificó el inmueble. Además, el propietario podrá seguir usando y disfrutando el inmueble hasta el fin de su vida útil, incluso desarrollar en el mismo las actividades que considere oportunas y que estén permitidas por las ordenanzas, como ya decíamos en nuestro artículo que hemos indicado.
Establecimiento de vinculaciones y limitaciones singulares
Se considerará que una limitación al dominio es singular y susceptible de indemnización cuando proceda de la ordenación urbanística y no de cualquiera ordenación pública. En el caso de que la limitación singular venga dada por una ordenación que no tanga carácter urbanístico, habrá que buscar en esta normativa la posible indemnización.
Aparte del anterior requisito, para que urbanísticamente se tenga derecho a una indemnización por vinculaciones y limitaciones singulares, será necesario que se produzca una restricción en el aprovechamiento urbanístico, que la limitación sea única o singular y afecte solo a un determinado inmueble al margen de toda generalidad y que, por último, no pueda llevarse a cabo el mecanismo de la distribución equitativa, es decir, que el propietario tenga que soportar toda la carga de la vinculación sin que pueda operar el justo reparto de beneficios y cargas.
Pérdida de eficacia de las licencias
Las licencias pueden modificarse, extinguirse o anularse por motivos variados. Bien por una modificación del ordenamiento urbanístico o porque son anuladas al haber sido otorgadas con infracción de la normativa aplicable.
En estos casos surge el derecho del titular de la licencia a obtener una indemnización de la administración, siempre y cuando no haya existido por su parte dolo, culpa o negligencia graves.
El daño indemnizable debe ser efectivo, individualizado y evaluable económicamente, lo que exigirá al propietario el esfuerzo de acreditar la cantidad concreta en la que le perjudica la extinción de la efectividad de la licencia.
También será necesario acreditar que existe un nexo causal entre el actuar de la Administración y el resultado dañoso que provoca la lesión, debiendo descartarse que el titular del derecho no tenga el deber jurídico de soportar la lesión en su patrimonio.
La ocupación de terrenos destinados a dotaciones públicas
La normativa urbanística puede establecer que un determinado suelo no incluido en un sector o unidad de ejecución se destine a dotaciones públicas. En este caso el propietario no podrá invocar el principio del justo reparto de beneficios y cargas, por lo que verá ocupada su propiedad por el ayuntamiento correspondiente.
Pueden darse dos situaciones:
- Bien que se prevea que se redacte un instrumento urbanístico para que se adjudique al propietario otro suelo de valor equivalente al ocupado, caso en el que el propietario tendrá derecho a una indemnización desde el momento de ocupación hasta que se le adjudique el nuevo terreno.
- Que transcurran más de cuatro años sin que se haya aprobado definitivamente el instrumento para adjudicar el nuevo suelo. En este caso, el propietario tiene derecho a que se le expropie y se le pague su justiprecio.
