DEPARTAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Introducción
La convocatoria de una junta de propietarios es un mecanismo esencial en la administración de una comunidad de propietarios, ya que permite la toma de decisiones colectivas sobre la gestión y conservación de la finca. La Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH), en su artículo 16, regula la convocatoria de las juntas. Por una parte, la convocatoria la realiza normalmente el presidente de la comunidad, pero puede suceder que éste no la lleve a cabo aunque exista motivo para ello por lo que cabe la posibilidad de que los propietarios puedan convocarla. En este artículo vamos a exponer los pasos a seguir para que los propietarios puedan convocar una junta de manera efectiva y conforme a derecho.
Marco Legal
La LPH establece el marco legal a través del cual se debe realizar la convocatoria de una junta de propietarios. Es crucial revisar también los estatutos de la propia comunidad por si se establecieran requisitos específicos.
Legitimación para Convocar
Por norma general, la convocatoria de la junta corresponde al presidente de la comunidad. Sin embargo, la LPH contempla que los propietarios que sumen al menos el 25% de las cuotas de participación o, en su defecto, representen al menos el 25% del número total de propietarios, también pueden solicitar la celebración de una junta extraordinaria.
Solicitud Formal
Contenido de la Solicitud
Los propietarios deben presentar una solicitud por escrito en la que se especifique claramente el objetivo o los temas a tratar en la junta. La solicitud debe incluir la firma de todos los solicitantes, indicación de sus cuotas de participación y una propuesta de fecha para la celebración de la junta.
Presentación de la Solicitud
La solicitud debe ser presentada ante el presidente o, en su defecto, ante el administrador de la finca para que se la haga llegar. Se aconseja que la entrega se realice de manera que quede constancia de la recepción (por ejemplo, a través de burofax, entrega en mano con firma del receptor, acta notarial, etc.).
Convocatoria por el Presidente
Una vez recibida la solicitud, el presidente está obligado a proceder a la convocatoria de la junta en los términos solicitados por los propietarios y puede, además, introducir los asuntos a tratar que considere oportunos. De no convocarla, entonces, lo podrán realizar los propietarios que la estén promoviendo.
Contenido de la Convocatoria
La convocatoria debe incluir el lugar, fecha y hora de la primera y segunda convocatoria, el orden del día con los asuntos a tratar y la relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad, con la advertencia de la privación del derecho de voto de los deudores.
Notificación de la Convocatoria
La notificación de la convocatoria debe realizarse con la antelación suficiente para que pueda llegar a conocimiento de todos los vecinos. Se deberá garantizar que todos los propietarios tengan conocimiento efectivo de la misma.
La convocatoria deberá notificarse en la forma que habitualmente se haga por parte de la comunidad, por lo que estará bien convocada si se introduce en el buzón de cada uno de los propietarios y se pone en el tablón de anuncios de la comunidad, si éste es el procedimiento en el que normalmente se convocan las juntas.
Celebración de la Junta
La junta se celebrará en el lugar, fecha y hora indicados en la convocatoria. Será necesario cumplir con los requisitos de quórum para la válida constitución de la junta. Si no se alcanzara en la primera convocatoria el quórum necesario, que es la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, se procederá a celebrarla en segunda convocatoria en la que no se tendrá que sujetar al quórum.
Será presidida por el presidente de la comunidad y si éste no acudiera, previamente a comenzar la junta, se deberá elegir por mayoría un presidente de entre los presentes. Se seguirá el mismo procedimiento para el caso de que no acudiera el secretario.
Acta de la Junta
De la junta celebrada se levantará acta, la cual deberá ser firmada por el presidente y el secretario, y posteriormente notificada a los propietarios. El acta recogerá de manera fiel los acuerdos adoptados y las votaciones realizadas.
La convocatoria de una junta de propietarios por iniciativa de los copropietarios es un derecho fundamental en la vida de una comunidad de propietarios y debe ejercerse siguiendo el procedimiento establecido.
