Es un hecho que el arbitraje, paulatinamente, se está utilizando con mayor frecuencia en la resolución de los conflictos de carácter civil. Entre las ventajas que esgrimen los defensores de esta figura está la rapidez en la que el árbitro o árbitros designados pueden dictar el laudo ya que nunca pueden excederse de seis meses, en contra de la tardanza que tiene la administración de justicia en la resolución de los pleitos civiles y que puede oscilar entre los dos y los nueve años. Al margen de que este planteamiento desde la perspectiva jurídica es simplista , lo cierto es que cada vez son más las consultas que nos realizan los clientes de si es posible acudir al arbitraje para la resolución de un conflicto en el seno de una Comunidad de Propietarios. La respuesta debe ser afirmativa.
Dice la Ley de Arbitraje que son susceptibles de arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho, es decir, las susceptibles de transacción, no siendo posible ésta, según el Código Civil, en cuestiones relativas al estado civil de las personas, ni sobre cuestiones matrimoniales ni sobre alimentos futuros. Por tanto, las relativas a la Propiedad Horizontal sí son susceptibles de ser sometidas al arbitraje. Bien es verdad que ha existido una tendencia a considerar que no todos los conflictos que surjan en una Comunidad de Vecinos pueden someterse al arbitraje ya que la Ley de Propiedad Horizontal se aplicará a todas la Comunidades en defecto de Estatutos, lo que deja margen para la autonomía de voluntad, excepto en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros, teniendo la Ley en estas cuestiones el carácter de derecho imperativo lo que induce a pesar que no son susceptibles de transacción y por tanto que están excluidas del arbitraje las controversias que surjan en relación con las mismas. Sin embargo, esto no es así ya que una cosa es la imperatividad de una norma y otra la disponibilidad de las consecuencias que de derivan de la misma. Es imperativo el que un piso tiene aparejadas unas zonas comunes que son indisponibles de forma separada, pero lo que es evidente es que sí pueden ser objeto de transacción, y por tanto de arbitraje, las controversias que surjan en relación a la utilización de esas zonas comunes.
Otro de los motivos que nos pueden inducir a evitar el arbitraje en las Comunidades de Propietarios es el hecho de que de forma expresa algunos artículos de la Ley de Propiedad Horizontal nos remiten al Juez para la resolución del conflicto. Para resolver esta cuestión la doctrina aplica el principio de la equivalencia jurisdiccional del arbitraje que se basa en el hecho de que la Ley de Arbitraje es plenamente constitucional por lo que no se causa indefensión porque una cuestión que una ley dice que deba someterse al Juez se resuelva a través del arbitraje.
Por último, para que los conflictos de las Comunidades de Propietarios puedan someterse al arbitraje es preciso que la cláusula arbitral está recogida en los Estatutos y que éstos estén debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, no siendo válida la cláusula si solo se contiene en normas de régimen interior. Si la cláusula está debidamente inscrita entonces obligará a todos los copropietarios aunque no hayan intervenido en la redacción de los Estatutos y hayan adquirido el inmueble con posterioridad.
Pedro Pablo Fernández Grau
Abogado. Colegiado ICAM 43.197
