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Lo que parece una compra puede ser solo un alquiler encubierto. Conocer las condiciones reales es la clave

En Madrid se están ofreciendo viviendas bajo la apariencia de compraventa que en realidad no pueden venderse en propiedad durante los primeros 15 años. Se trata de promociones levantadas en suelo municipal con la obligación legal de destinarse a alquiler asequible. Los contratos que firman los interesados no son escrituras de compraventa, sino aportaciones a una cooperativa para financiar el proyecto. Esto implica riesgos importantes: no se adquiere la propiedad, puede que ni siquiera se acceda al alquiler si no se cumplen los requisitos, y además se asumen responsabilidades económicas como socio. Antes de firmar, conviene informarse bien, exigir garantías y contar con asesoramiento jurídico especializado

La jurisprudencia es clara: lo determinante no es cuándo se aprueban las obras, sino cuándo las derramas se hacen exigibles. El propietario en ese momento debe abonarlas, aunque las obras se aprobaran antes de su compra. Si el cambio de titularidad no se comunica a la comunidad, responden solidariamente el antiguo y el nuevo propietario, hasta que se notifique formalmente la transmisión. Incluso en casos de divorcio y liquidación de gananciales, ambos excónyuges siguen siendo responsables mientras la comunidad no reciba aviso. Los pactos privados entre comprador y vendedor sobre quién paga las derramas no vinculan a la comunidad, que siempre puede reclamar al propietario que figure como titular. Además, las deudas deben estar aprobadas en junta y correctamente certificadas para poder reclamarse judicialmente. En definitiva, la clave está en el momento del devengo, la comunicación del cambio de titularidad y el cumplimiento de los requisitos legales en la reclamación.

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Las últimas reformas legislativas han traído consigo una serie de obligaciones y cambios que tienen por objetivo dotar al mundo empresarial de mayor seguridad jurídica y mejorar el buen gobierno.

Uno de los campos en que mayor énfasis se ha puesto desde el punto de vista legislativo es la figura del Compliance o cumplimiento normativo,  una materia que ha experimentado un gran crecimiento en nuestro país, desde el punto de vista empresarial, y que desde la reforma del Código Penal, que entro en vigor el pasado 1 de julio, posee una mayor trascendencia si cabe.

La reforma trata de manera extensa la responsabilidad societaria y la lucha contra la criminalidad empresarial a través de los programas de compliance o cumplimiento normativo, y establece que las corporaciones tendrán responsabilidad penal de los delitos cometidos por ellas o en su nombre, pero también la tendrán sus representantes legales o aquellas personas que hayan podido cometerlos porque quienes tenían que controlar su actividad no lo han hecho.

El concepto novedoso introducido es que el contar con este tipo de profesionales será un eximente ante una potencial condena, puesto que la responsabilidad se deriva hacia éstos.

Esto supone un alivio no solo para los altos cargos de las empresas que de darse la comisión de un delito estarían salvaguardados en gran medida, sino también, de la propia empresa y su buen nombre en el caso de la comisión de delitos en los que se ha acreditado la existencia de un plan de cumplimiento normativo y que se cumple, ante lo cual no podrá ser imputada como persona jurídica, sino que la responsabilidad penal se limitará a la de los autores materiales.

 El compliance se ha convertido en algo imprescindible para cada vez más empresas de todo tipo de sectores, dada la seguridad jurídica que otorga al funcionar como un escudo de advertencia ante la posible comisión de delitos en muchos casos ignorados.

Jaime Riaguas Boya

Abogado, Colegiado ICAM nº 123.496

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