Introducción
El Registro de la Propiedad es el pilar de la seguridad jurídica de la propiedad inmobiliaria en España. Así, compradores, acreedores y terceros pueden confiar en la información que contiene que es la realidad jurídica de los inmuebles. Pero, a veces, se producen situaciones anómalas que ponen a prueba ese principio básico de seguridad. Una de las que podemos considerar más graves es la doble inmatriculación, es decir, la existencia de dos inscripciones contradictorias sobre una misma finca.
Aunque no es un problema que se dé con frecuencia, cuando surge genera litigios largos, costosos y técnicamente complejos. La jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha pronunciado en numerosas sentencias, fijando criterios que permitan resolver los conflictos que surgen entre los distintos propietarios en los que entran en juego principios registrales, urbanismo, fiscalidad, derechos de propiedad y expectativas legítimas de terceros.
En este artículo abordamos, con apoyo en la jurisprudencia del Tribunal Supremo consolidada, qué es la doble inmatriculación, por qué se produce, cuáles son sus consecuencias jurídicas y cómo se resuelve en los tribunales.
¿Qué es la doble doble inmatriculación?
La doble inmatriculación surge cuando una misma finca, en todo o en parte, aparece inscrita dos veces en el Registro de la Propiedad, generando asientos contradictorios que, generalmente, atribuyen el dominio a titulares distintos. Cuando hay un único propietario de la finca inscrita dos veces, es una cuestión de fácil solución mediante la tramitación de un expediente ante el Registro de la Propiedad. El problema y el correspondiente litigio se da cuando los titulares son distintos.
No es un simple error aritmético o un dato mal consignado en una escritura pública o en la inscripción en el Registro de la Propiedad, sino que se trata de una auténtica colisión de derechos registrales: dos folios independientes reflejan titularidades de personas distintas y, por ello, incompatibles, pero sin embargo, ambas inscripciones tienen, en apariencia, la presunción de exactitud registral.
Tipos de doble inmatriculación
- Inmatriculación íntegra duplicada: cuando la misma finca entera aparece registrada en dos folios distintos.
- Inmatriculación parcial solapada: cuando una finca aparece registrada íntegramente y, a la vez, otra finca distinta incorpora parte de su superficie.
- Doble venta con inscripción separada: cuando el transmitente enajena una misma finca a dos compradores distintos, y ambos logran inscribir.
Causas habituales de la doble inmatriculación
La experiencia jurisprudencial y la de Grau Asociados – Abogados nos permite identificar algunas de las causas más comunes:
- Expedientes de dominio mal tramitados: el antiguo expediente judicial de dominio (y hoy los procedimientos de inmatriculación del art. 205 y ss. Ley Hipotecaria) podía generar duplicidades cuando en su tramitación no se llevaba a cabo un estudio de las fincas ya existentes.
- Errores de identificación en cabidas y linderos: la descripción de las fincas que se contienen en escrituras antiguas, que se otorgaban sin apoyo gráfico alguno o poco preciso, son una fuente de superposiciones de titularidades sobre una misma finca física.
- Transmisiones fraudulentas: en ocasiones, cada vez menos gracias a los controles llevados a cabo por los Notarios por medio de la coordinación con el Catastro Inmobiliario, se crean títulos ficticios para aparentar la existencia de una finca autónoma e inscribirla, aunque ya estaba registrada.
- Desajustes con Catastro y cartografía: antes de la coordinación gráfica obligatoria, era común que los planos catastrales no coincidieran con los registrales lo que aún hoy, respecto de títulos de propiedad antiguos, es fuente de innumerables problemas registrales y de propiedad.
Consecuencias jurídicas de la doble inmatriculación
El primer efecto grave es la inseguridad sobre la propiedad de una finca, vulnerándose con ello el principio de protección que dispensa el Registro de la Propiedad. Así, el Registro, que debe otorgar certeza y seguridad jurídica, se convierte con su contradicción en una fuente de litigios.
Las principales consecuencias son:
- Incompatibilidad de asientos: dos folios registrales atribuyen la propiedad de la misma finca a personas distintas.
- Inseguridad para terceros adquirentes: quien compra confiando en un asiento puede descubrir que la existencia de otro contradictorio pone en duda su propiedad sobre la finca adquirida.
- Limitación de la fe pública registral: la doctrina ha dejado claro que la protección del art. 34 LH no opera en estos supuestos, porque la duplicidad rompe la presunción de exactitud. Este artículo establece que la compra a quien aparece como propietario en el Registro será válida aunque se anule la compra que hizo éste de la finca. Este principio es uno de los pilares del sistema garantista que dispensa el Registro de la Propiedad que, sin embargo, no es de aplicación en los casos de doble inmatriculación.
- Necesidad de acudir a un juicio declarativo: el registrador no puede cancelar por sí mismo ninguno de los asientos, por lo que las partes, necesariamente, tendrán que acudir a los Tribunales de Justicia para que diriman quien es el propietario.
La respuesta jurisprudencial: criterios del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo, en sentencias dictadas a lo largo de más de cuatro décadas, ha establecido una doctrina coherente para resolver estos conflictos. Los principios más destacados son:
- El conflicto se resuelve en el ámbito del Derecho civil, no en el hipotecario
El Supremo ha insistido en que la doble inmatriculación no es un problema registral puro, sino un conflicto que afecta a los derechos de propiedad. Por esta razón no corresponde al registrador resolver el problema, sino que deberá ser el juez de la jurisdicción civil el que deberá resolver la cuestión a través del correspondiente proceso declarativo instado por cualquiera de los propietarios que se vea perjudicado por la doble inmatriculación.
- Preferencia del mejor derecho civil de los títulos
Se tienen que comparar los títulos de adquisición de cada uno de los que aparecen como propietarios de cada una de las fincas. Prevalecerá el título que sea más sólido y anterior en el tiempo. En caso de doble venta, se aplica el artículo 1473 CC, dando preferencia al comprador que primero haya inscrito su derecho, siempre que actúe de buena fe.
- La fe pública registral no opera en casos de doble inmatriculación
Como ha hemos visto más arriba, el principio del art. 34 LH, que protege al tercero hipotecario, no puede imponerse cuando existen dos inscripciones contradictorias. En estos casos, el sistema registral no cumple con su función y no cabe privilegiar automáticamente a quien inscribió después confiando en el Registro.
- Importancia de la posesión prolongada
Cuando los títulos no permiten una decisión clara, la jurisprudencia valora la posesión continuada y en concepto de dueño, especialmente si concurren los requisitos de la usucapión o prescripción adquisitiva.
- Necesidad de acumular acciones en el proceso judicial
El Supremo ha señalado que quien promueva una acción contradictoria de dominio en estos casos debe también ejercitar la acción de rectificación registral. No basta con pedir la declaración de dominio sin solicitar que se cancele la inscripción incompatible.
- Nulidad de los títulos ficticios y prevalencia del verdadero propietario
En los casos más graves, donde se demuestra que la doble inscripción procede de un título inexistente o creado fraudulentamente, los tribunales no dudan en declarar su nulidad radical y restaurar la titularidad a quien realmente acredita su derecho.
Ejemplos prácticos de aplicación
- Caso de doble venta: un propietario vende la misma parcela a dos personas distintas, ambas inscriben. El criterio es dar preferencia a quien primero inscribió, conforme al art. 1473 CC.
- Caso de solapamiento parcial: dos fincas registrales incluyen la misma porción de terreno. Se compararán los títulos y antigüedad de las inscripciones. Si de esta comparación no pudiera deducirse con certeza cual es el válido, se estudiará quien tiene la posesión por más tiempo.
- Caso de inscripción fraudulenta: alguien promueve un expediente ficticio para registrar una finca ya existente. Si se lograra demostrar esta simulación, se cancelará el título fraudulento.
Preguntas frecuentes sobre la doble inmatriculación
¿Qué hago si sospecho que mi finca está doblemente inscrita?
Debe solicitarse una certificación registral completa y, en caso de confirmarse la duplicidad, iniciar cuanto antes un procedimiento declarativo de dominio.
¿Puede el registrador cancelar de oficio una inscripción duplicada?
No. Solo un juez puede ordenar la cancelación de un asiento por doble inmatriculación y para ello es necesario que se índice un procedimiento declarativo por la parte que se considere perjudicada.
¿La fe pública registral me protege si compré de buena fe?
En los supuestos de doble inmatriculación, como hemos dicho, no protege la publicidad registral, como así ha establecido el Tribunal Supremo.
¿Qué valor tiene la posesión en estos conflictos?
La posesión prolongada, pacífica y en concepto de dueño puede ser decisiva, especialmente cuando han transcurrido los plazos de la usucapión o prescripción adquisitiva. Pero para que tenga efecto será necesario probarla en el proceso judicial sin que de lugar a duda alguna.
¿Qué procedimiento judicial corresponde?
El juicio ordinario declarativo de dominio, con acumulación de la acción de rectificación registral.
Como actuar para prevenir conflictos
La mejor estrategia es la prevención. Antes de adquirir una finca conviene:
- Revisar el historial registral completo, no solo la nota simple.
- Comprobar la correspondencia con Catastro y Ayuntamiento, verificando que la finca física y la registral son coincidentes.
- Solicitar informes periciales cuando existan dudas sobre cabida, linderos o superficie.
- Actuar con rapidez en caso de conflicto, iniciando las acciones judiciales necesarias para evitar que terceros consoliden derechos.
- Contar siempre con asesoramiento especializado, ya que se trata de litigios complejos donde se cruzan aspectos registrales, urbanísticos, civiles y procesales.
Claves finales para interpretar y resolver la doble inmatriculación
La doble inmatriculación es una anomalía que evidencia un fallo en el sistema registral español que no dispone de los mecanismos oportunos para evitarla, aunque se está avanzando a través de, por ejemplo, la coordinación con el Catastro, sistema mucho más preciso desde el punto de vista gráfico, con el Registro de la Propiedad.
Para resolver la doble inmatriculación, la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha desarrollado una doctrina clara: el conflicto no se resuelve con criterios hipotecarios, sino aplicando el Derecho civil puro, ponderando títulos, antigüedad, buena fe y posesión.
La clave está en entender que, en estos casos, no existe un asiento registral privilegiado de por sí, sino que es el juez quien debe determinar cuál de ellos responde al verdadero derecho de propiedad, por lo que en el pleito es preciso realizar una exhaustiva prueba sobre las circunstancias que rodean a la doble inmatriculación. De aquí la necesidad de acudir a un Abogado verdaderamente experto en estos problemas.
La enseñanza práctica es doble: prevenir antes de adquirir y, en caso de conflicto, litigar con un planteamiento que combine prueba documental, pericial y argumentación jurídica.
