Los elementos comunes no pueden ser alterados por ningún propietario sino que debe ser la Junta de Propietarios la que decida acometer en los mismos las obras que considere oportunas, tanto de mantenimiento como de mejora.
La adopción del acuerdo por parte de la Comunidad está sometida al requisito de que previamente se haya planteado la necesidad de llevar a cabo obras en los elementos comunes en el correspondiente punto del orden del día, para que todos los propietarios puedan saber, con antelación a la celebración de la Junta, el alcance e importancia de la intervención que se propone en los elementos comunes.
Quien puede ordenar obras en los elementos comunes de la Comunidad
Por tanto, la protección que la Ley de Propiedad Horizontal proporciona a las zonas e instalaciones comunes es muy intensa, lo que supone que ni siquiera el Presidente tenga la posibilidad de decidir unilateralmente llevar a cabo obras que afecten a las partes comunes del edificio si no es a través de un acuerdo adoptado válidamente por la Junta. Sí es cierto que, conforme al artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, cabe la posibilidad de que el Presidente pueda ordenar la realización de obras que afecten incluso al título constitutivo, pero para ello deben concurrir los requisitos que se establecen en dicho artículo cuales son que vengan impuestos por la Administración o que sean solicitados por los propietarios.
En cuanto a este último requisito, a simple vista, pudiera parecer que la sola petición de un comunero habilitaría al Presidente para acometer obras importantes en las zonas comunes de la Comunidad, pero consideramos que esto no debe ser así sin más, sino que deberán tener un carácter de urgencia por ser inaplazable la intervención a la vista los daños que se pudieran estar ocasionando, tanto en el propio edificio como en partes privativas pertenecientes a algunos copropietarios. Ante la posibilidad de tener que llevar a cabo obras en el edificio, a no ser de que se trate de una urgencia inminente, como puede ser la rotura de una cañería, el Presidente deberá acudir al recurso de convocar una Junta Extraordinaria que, conforme al artículo 16.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, deberá hacerlo con el tiempo suficiente para que llegue a conocimiento de todos los interesados, lo que en la práctica puede ser que no se demore más de 24 horas.
En definitiva, sólo el Presidente de la Comunidad tiene la potestad de ordenar la realización de obras sobre los elementos comunes, bien por causa de urgencia o bien porque así se acuerde en la Junta de Propietarios, estando vedada esta posibilidad a los propietarios individualmente considerados debido a la obligación que les impone el artículo 9.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal de «Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos».
Posibilidad de realizar obras en elementos comunes por parte de los copropietarios
La espera a que los Órganos de la Comunidad reaccionen puede llegar a ser muy perjudicial para cualquier comunero que ante la urgencia de una reparación que ya hubiera comunicado a dichos órganos, éstos no reaccionan con la urgencia y premura debida de modo que se estuvieran ya causando, o se pudieran causar de forma inminente, daños en las partes privativas del comunero solicitante o peligro de daños personales graves a tercero.
En estos casos de pasividad de la Comunidad, la Jurisprudencia permite que el copropietario pueda llevar a cabo obras en las partes comunes para solventar el problema y reclamar el coste de las mismas.
Para que esto sea así, es preciso que se acredite la urgencia de la reparación y el daño que se trataba de evitar, lo que exigirá una prueba, fundamentalmente pericial, que dictamine la necesidad urgente de llevar a cabo las obras así como los posibles daños que se podrían haber causado de no haber actuado con prontitud. También será necesario acreditar, por supuesto, que se comunicó la urgencia al Presidente o al Administrador.
En cualquier caso, la calificación de una situación de urgente no deja de tener un componente subjetivo, de ahí la importancia de un informe pericial riguroso. La Jurisprudencia ha definido la urgencia de las reparaciones en el ámbito comunitario «como aquellas que en consideración objetiva devienen inaplazables en su ejecución, no pudiendo ser demoradas en el tiempo para que en Junta de Propietarios se analice su procedencia y medios de actuación. Urgencia que no es ni puede ser de consideración subjetiva, sino objetiva, lo que habrá de analizarse en el caso concreto».
